Dlaczego magazyny i dlaczego teraz

Rok 2025 był najaktywniejszym dla kijowskiego rynku magazynowego od dekady: wolumen brutto wyniósł około 217 000 mkw., co oznacza wzrost o 30% rok do roku. Popyt generują operatorzy logistyczni, handel detaliczny oraz e-commerce, a dodatkowym motorem pozostaje przymusowa relokacja firm z uszkodzonych obiektów na wschodzie i południu kraju.

"Magazyny to najbardziej uczciwy wskaźnik realnego popytu gospodarczego. Nie potrzebują koncepcji, prestiżowej lokalizacji ani nakładów marketingowych. Są potrzebne wtedy, gdy towar rzeczywiście się przemieszcza. Jeśli pustostany magazynowe spadły do 2,5% podczas aktywnej fazy wojny, oznacza to, że aktywność gospodarcza Ukrainy nie tylko się utrzymała, ale rośnie", mówi Roksolana Pyrtko.

Co to oznacza dla centrów handlowych

Na pierwszy rzut oka magazyny i centra handlowe to różne rynki. Roksolana Pyrtko wskazuje jednak na bezpośredni związek między nimi.

"Magazyn to początek łańcucha, centrum handlowe to jego koniec. Jeśli operator logistyczny nie może znaleźć magazynu dla swoich towarów, wcześniej czy później przekłada się to na asortyment i szybkość uzupełniania półek w punktach sprzedaży detalicznej. Dla najemcy centrum handlowego to ryzyko operacyjne. Dla operatora galerii to argument, by śledzić rynek magazynowy równie uważnie jak stawki czynszu we własnym obiekcie", mówi Roksolana Pyrtko.

Na 2026 rok na Ukrainie zaplanowano oddanie do użytku około 500 000 mkw. nowych powierzchni magazynowych, jednak znaczna część obiektów może zostać zakontraktowana jeszcze na etapie budowy. Oznacza to, że deficyt może utrzymać się nawet po wprowadzeniu nowych obiektów na rynek.

Gdzie się buduje i dlaczego to ważne

Firmy z południowych i wschodnich regionów nadal przenoszą magazyny i produkcję do bezpieczniejszych województw, co generuje popyt zarówno na rozwiązania tymczasowe, jak i najem długoterminowy. Region lwowski pozostaje jednym z kluczowych kierunków tej relokacji, ze względu na bliskość granic UE i rozbudowaną infrastrukturę logistyczną.

"Koncentracja nowego budownictwa magazynowego na zachodzie Ukrainy to ta sama logika, co koncentracja nowych centrów handlowych we Lwowie, Użhorodzie i Iwano-Frankiwsku. Biznes przenosi się tam, gdzie jest bezpieczniej. I nie jest to sytuacja tymczasowa: firmy, które się przeprowadziły i zainwestowały w nową infrastrukturę, nie wrócą z dnia na dzień. Oznacza to strukturalny wzrost popytu na nieruchomości komercyjne na zachodzie na lata", podsumowuje Roksolana Pyrtko.

O ekspertce

Roksolana Pyrtko jest dyrektorem generalną Roksolana Mall i Spartak SEC, zarządzającą ponad 100 000 mkw. nieruchomości komercyjnych. Posiada wykształcenie prawnicze, licencję adwokacką i ponad piętnaście lat doświadczenia w zarządzaniu obiektami komercyjnymi.